清華大學房地產研究中心主任　吳璟

　　黨的十九大、二十大報告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求，二十屆三中全會決議進一步強調“加快建立租購并舉的住房制度”，推動我國住房租賃市場和租賃行業在近年來取得長足發展，但當前其法制化程度仍存在較大提升空間。在此背景下，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的出臺對于規范住房租賃活動，維護各方當事人合法權益，促進住房租賃市場和租賃行業高質量發展，加快建立租購并舉的住房制度都具有重大意義，并將成為房地產發展新模式中的重要組成部分。

　　一、治理住房租賃市場亂象的法律武器

　　住房租賃市場在快速發展的同時，逐漸暴露出承租人合法權益保障不到位、市場監督管理有短板等問題，已經成為制約租購并舉住房制度發揮實際成效的一大瓶頸。對于住房租賃市場中存在的各類亂象，《條例》建立了針對性管理制度予以整治，致力于構建穩定、健康、可持續的住房租賃市場生態。例如，針對近年見諸媒體報道的有毒“甲醛房”等問題，《條例》強化住房出租室內裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對一二線城市頻發的“群租”現象，《條例》以空間屬性、單間租住人數上限、人均最低租住面積等多維度要求進行規范，結合更有力的處罰力度展開治理。對于承租人反映強烈的出租人不正當扣減押金問題，《條例》突出了對出租人償還押金義務的規定，并對從事轉租業務的租賃企業提出設立租賃資金監管賬戶的明確要求。對于數字經濟時代伴生的虛假房源信息問題，《條例》強化市場監督管理責任，明確了經紀企業和信息發布平臺在核驗房源和信息發布者身份等方面的責任。尤其值得一提的是，《條例》不僅通過明確出租人各項義務和承租人各項權利，讓承租人合法權益保障有法可依、有章可循，更對出租人、租賃企業、經紀機構等主體的違法行為設定了具體處罰措施，為有效治理住房租賃市場亂象提供了有力的法律武器。

　　二、促進住房租賃行業規范發展的法律環境

　　《條例》的發布也為住房租賃行業規范化、高質量發展營造了基礎性法律環境，推動這一新興行業朝著更透明、合規、可持續的方向發展。首先，《條例》突出了對行業透明化發展的要求，避免因信息不透明可能引發的各類糾紛和損失。特別是明確要求住房租賃企業與經紀機構在經營場所顯著位置公示企業開業信息、服務規范及標準，同時嚴格確保房源信息的真實性和準確性，為交易各方提供了更加公開、透明的交易環境。其次，《條例》加大對住房租賃市場亂象的治理，能夠為租賃行業發展營造從業更加規范、競爭更為公平的環境，防止出現劣幣驅逐良幣現象，推動出租人尤其是住房租賃企業對所提供的租賃產品和服務進行持續升級，并進一步合理推動住房租賃市場中供給端的機構化和長期化。最后，《條例》的出臺本身意味著住房租賃行業的基礎性法律制度實現重大完善，能夠為相關從業企業和金融機構提供更透明、穩定的制度環境。這對于當前正在持續推進的長租公寓資產證券化、存量商品房收儲改造等工作都具有積極意義，進而為住房租賃行業的可持續發展注入新動力、創造更大空間。

　　三、推動各級政府有效作為的法律指引

　　住房租賃領域發展同樣需要秉承“市場”和“保障”并重的原則。過去一段時間里各城市在保障性租賃住房方面已經投入大量資源，《條例》則進一步對地方政府在住房租賃市場和租賃行業發展進程中應該做什么、應該怎么做給出了詳細指引。具體而言，《條例》強調了地方政府在住房租賃市場和租賃行業監督管理方面的主體地位，并重點從三個方面明確了其具體職責：一是租賃市場監測和信息公布，特別是在最受關注的租金方面，《條例》要求地方政府建立租金監測機制并定期公布各區域各類型租金水平信息；二是對住房租賃活動流程的管理，尤其是對租賃合同備案這一關鍵環節的強化；三是對住房租賃活動的監督執法，除前述治理租賃市場亂象舉措外，還進一步要求地方政府建立對租賃市場經營主體及其從業人員的信用評價制度，將相關信用信息納入全國信用信息共享平臺，開展分級分類監管。