上海市房地產科學研究院黨委書記、院長，研究員　嚴榮

　　住房租賃是居民解決居住問題的重要方式，是居民釋放住房消費需求的重要途徑，是國民經濟和社會發展的重要領域。近年來，隨著加快培育發展住房租賃市場的一系列政策陸續出臺實施，我國住房租賃市場呈現出快速發展的態勢，涌現出許多新主體、新業態、新技術、新模式。但與此同時，龐大的租賃規模和復雜的租賃關系也帶來了不少新問題和新挑戰，市場主體參差不齊、經營服務不盡規范、租住品質差強人意等現象時有發生。面對新形勢、新情況和新問題，亟需加強住房租賃法制建設，為住房租賃市場高質量發展提供堅實的法治保障。

　　經過充分醞釀、廣泛征求意見、認真修改完善，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）正式出臺，這是我國健全住房租賃法治保障體系的重要舉措。《條例》旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。

　　一是適應住房租賃品質提升新需求，規范住房租賃活動，保障當事人合法權益。住房租賃已是人民群眾住有所居的重要途徑，但租賃市場不規范、租賃關系不穩定、合法權益難保障、糾紛解決渠道不暢通等問題一直較為突出。這些問題既影響了新市民、青年人等租房群體的生活品質，也影響到住房租賃市場的健康發展。

　　對住房租賃活動進行有效規范，平衡租賃當事人的權利義務關系，是維護當事人合法權益的重要方式。《條例》在“總則”中明確，“從事住房租賃活動，應當遵守法律、法規，遵循平等、自愿、公平、誠信原則，不得危害國家安全、損害公共利益和他人合法權益，不得違背公序良俗。”在具體條款中還做了相應規范。首先，明確出租住房的要求。規定用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。其次，分別明確了出租人和承租人的行為規范。對于出租人，規定應當將住房租賃合同備案，向承租人出示相關材料，核驗承租人身份證明材料，不得擅自進入租賃住房，無正當理由不得扣減押金，解除合同應當通知承租人并為騰退租賃住房留出合理時間。對于承租人，規定應當向出租人出示身份證明材料，安全且合理使用租賃住房，不得擅自改變租賃住房用途，遵守物業管理規約，對出租人依法確需進入租賃住房的予以配合。再次，平等提供權益保障。國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。對于住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務。

　　二是適應住房租賃市場發展新形勢，強化市場主體管理，維護市場正常秩序。經歷蓬勃發展后，我國住房租賃市場的總量規模急劇擴張，市場主體更加多元，產品類型和服務方式更加多樣。比如，按照投入和持有周期可以將住房租賃企業分為輕資產、中資產和重資產等類型；在房源方面，當前市場中既有量大面廣的分散式租賃住房，也涌現出不少集中分布的租賃項目；從業態看，在策劃、建造、運營、管理、服務等各個環節，都有各類市場主體提供富有特色的產品和服務，使得產業鏈更長，產業生態更加豐富。

　　促進住房租賃市場高質量發展，離不開住房租賃行業各類市場主體的守法經營、誠信服務。《條例》分別針對住房租賃企業和經紀機構作出了明確規定。首先，針對住房租賃企業，確定了培育市場化、專業化企業的政策導向，明確住房租賃企業的定義及基本要求，規定該類企業的經營范圍應當使用“住房租賃”的表述，建立健全了企業報送開業信息、租賃住房信息及其變化情況的制度，規范了房源信息發布要求，對從事轉租經營的企業明確實行資金監管。其次，針對經紀機構，明確從事租賃業務應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，規定了從業人員名單備案、房源信息發布、收費項目應明碼標價、辦理住房租賃合同備案等要求。

　　三是適應住房租賃監督管理新要求，健全公共治理機制，促進市場高質量發展。住房租賃監管是城市治理的重要內容，涉及廣大人民群眾、眾多市場主體和各類租賃住房，對打造宜居、韌性、智慧城市具有重要影響。為貫徹落實加強國家治理體系和治理能力現代化建設的部署要求，提高住房租賃監管的法治化、智能化、專業化水平，有必要總結、固化我國住房租賃管理有益經驗，通過制定出臺《條例》，健全治理機制，增強管理能力，優化服務水平，提升治理效能。

　　堅持市場主導與政府引導相結合，注重公共服務與公共治理并重，適應行業監管新要求，是促進住房租賃市場高質量發展的必由路徑。首先，健全綜合治理機制。針對住房租賃法律關系復雜、涉及主體多樣等特點，《條例》建立健全了多主體參與、各部門協同的治理體制。明確國務院住房城鄉建設主管部門負責全國住房租賃活動的監督管理工作，縣級以上地方人民政府房產管理部門負責本行政區域內住房租賃活動的監督管理工作，市場監管、公安等部門在各自職責范圍內負責有關監督管理工作。要求住房租賃相關行業組織建立健全行業規范，加強行業自律管理。其次，強化公共服務供給。要求主管部門制定并發布住房租賃合同、住房租賃經紀服務合同示范文本。明確市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布不同區域、不同類型住房的租金水平信息。要求地方房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統計監測等管理與服務，并與其他相關管理部門建立信息共享機制。再次，加強監督管理。明確地方房產管理部門應當會同有關部門加強對住房租賃活動的監督檢查，依法及時處理違法行為。“法律責任”共11條，全面明確了各類主體各類情形的相關責任，具體處罰的舉措具有較強的針對性，有望取得良好效果。