浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長　虞曉芬

　　隨著新型城鎮化推進和大城市集聚效應持續增強，我國住房租賃市場蓬勃發展，租賃成為解決城市居民居住問題的重要途徑。熱點城市北京、上海、深圳、杭州等租賃需求更為旺盛。然而，由于多種原因，龐大的租賃市場亂象頻發，如房屋安全隱患、任意中止合同、霸王條款、合同陷阱、虛假房源、押金退還難等，嚴重侵害了承租人的合法權益，影響了市場的健康發展。

　　《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的出臺將更好地規范住房租賃活動，從居住環境、租賃關系、資金安全、權益落地和糾紛解決等方面為承租人提供全方位保障。

　　第一，保障居住環境，提升租住質量。

　　居住環境直接影響著居民的生活質量和身心健康。目前，部分租賃房屋設施陳舊、衛生條件差、安全隱患多等問題屢見不鮮，其中“隔斷房”和“甲醛房”等現象尤為突出。《條例》要求用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，且明確規定租住人數上限和人均最低租住面積應符合相關標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環境。

　　第二，明確租賃關系，保障租住穩定。

　　租賃關系不明確、不穩定是導致承租人權益受損的主要因素之一。現實中，部分租賃合同條款十分簡單、內容模糊不清，甚至大量存在口頭協議約定等情況，一旦發生糾紛，租戶往往因缺乏明確的書面依據而處于相對劣勢地位。《條例》規定出租人和承租人使用實名簽訂住房租賃合同，并要求出租人應當按照規定通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案，同時，《條例》還賦予承租人一定的自主權，若出租人未辦理合同備案的，承租人可以辦理備案。用租賃合同和租賃備案保護承租戶權益和相對穩定的租賃關系。

　　第三，規范經營行為，降低承租風險。

　　住房租賃企業、住房租賃經紀機構提供虛假房源，克扣押金，侵占、挪用租賃資金等違法違規經營行為會給承租人帶來經濟損失。《條例》通過規范租賃企業和住房租賃經紀機構經營行為，減少承租人可能的經濟損失。一是要求建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，并保證發布的房源信息真實、準確、完整、一致。二是規范押金管理，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。三是從事轉租經營的住房租賃企業應設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務。四是住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。

　　第四，明確權利義務，落實合理權益保護。

　　《條例》分別明確了出租人和承租人應當履行的規定，但核心是為了更好地落實租賃雙方應該享有的權益。《條例》明確規定出租人應為承租人騰退租賃住房留出合理時間，且不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房，保障承租人基本居住需求。《條例》還有一個亮點，規定住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務，旨在穩步推進租購同權，讓穩定居住的承租人市民化。

　　第五，完善糾紛解決機制，提供高效解決途徑。

　　《條例》構建了多元化、多層次的糾紛化解體系，明確了承租人可通過協商、調解、仲裁以及訴訟等多種途徑解決租賃糾紛，有效破解了承租人“維權難”的問題，充分保障了承租人的合法權益。同時《條例》強化了對租賃市場的監管力度，要求相關職能部門加強對住房租賃企業、經紀機構及網絡平臺經營者的日常監管，通過行政監管與法律手段的有機結合，嚴厲打擊各類違法違規行為，促使出租人積極履行義務，快速、妥善地處理糾紛，切實維護租賃市場的穩定與秩序。

　　《條例》的出臺，是我國住房租賃市場規范化、法治化進程的重要里程碑。未來，隨著《條例》的深入實施和相關配套政策的不斷完善，住房租賃市場將迎來更加健康、有序的高質量發展，承租人的合法權益也將得到更充分、更有效的保障。