北京大學法學院教授　常鵬翱

　　在當前推動房地產市場高質量發展的關鍵時期，國務院頒布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正當其時。作為我國第一部專門規范住房租賃的行政法規，《條例》在民法典、城市房地產管理法的基礎上，進一步明確了租賃當事人的權利義務關系，對住房租賃企業等經營主體給予必要引導和有效監管，為促進住房租賃市場高質量發展，加快建立租購并舉的住房制度，提供了強有力的制度保障和規范指引。 

　　首先，《條例》是租賃合法權益的保護規范，它針對住房租賃的現實痛點難點問題，在平衡租賃雙方利益的基礎上，適度傾斜保護承租人合法權益，凸顯了民生底色。 

　　針對出租房不適居的現象，《條例》既明確了出租房的基本標準，即符合建筑、消防等方面的標準和要求，還禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，并要求單間租住人數上限和人均最低租住面積符合地方規定。這些要求能確保承租人的基本居住質量，在此基礎上，為了保障承租人安寧的居住環境，《條例》特別規定出租人不得擅自進入租賃住房。 

　　針對租賃押金糾紛多發的現象，《條例》提示當事人在合同中約定押金數額、返還時間、扣減事由等事項，并明確規定除有約定外，出租人無正當理由不得扣減押金，這有助于預防和處理相關糾紛。 

　　針對租賃關系不穩定的現象，《條例》規定出租人不得采取非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房，同時，對租賃雙方積極地加以引導，如規定達到有關期限的，出租人按規定享受政策支持，承租人按規定享受基本公共服務。 

　　針對租賃合同備案少的現象，《條例》除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務平臺等方式向房產管理部門備案，還在出租人未辦理時，給予承租人辦理備案的權利，以滿足承租人現實需求。 

　　針對住房租賃上述現狀問題，《條例》精準施策，能合理保護當事人的合法權益，對于構建健康穩定的住房租賃關系必將產生積極意義。 

　　其次，《條例》是推動市場高效發展的服務規范，它牢扣促進住房租賃市場高質量發展這一中心任務，以體系化思維為市場供給多重利好措施。 

　　在此方面，以下措施值得特別重視：（1）《條例》積極回應中央政策和地方經驗，提出“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給”，這為住房租賃市場供給提供了法治保障，有助于增加租賃住房的供給量。（2）《條例》圍繞住房租賃市場主體發展的制度性因素，強調“國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業”，以有為政府推動有效市場的建立。（3）《條例》“鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系”，明確雙方各得其所，如出租人享受政策支持，承租人享受基本公共服務，這能激發住房租賃市場活力，逐步扭轉“重售輕租”“租不如買”的傳統觀念。（4）《條例》要求相關部門制定并公布住房租賃合同、住房租賃經紀服務合同示范文本，為公平高效的市場活動提供依據。（5）《條例》要求地方政府建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息，為租金市場化調整提供科學引導。 

　　可以說，通過加快推進多渠道供給住房、主體市場化、內容公平化、長期穩定的住房租賃制度，《條例》以制度合力促進住房租賃市場高質量發展，對于形成住房租賃和銷售二元并存、均衡協調的發展新格局，促進房地產市場良性發展，具有重要意義。 

　　最后，《條例》是實現住房租賃市場健康有序發展的監管規范，它建立了體系完備、機制合理、方式優化的監管體制。 

　　在監管體系方面，《條例》確立了“全國上下一盤棋”，以住房城鄉建設主管部門為主線，從中央到地方，從主管部門到其他相關職能部門，上下聯動、條塊結合，在各司其職、各負其責的同時，特別注重打破部門壁壘，實現信息互通共享，通過工作合力來形成系統化的監管體系。 

　　在監管機制方面，《條例》以住房租賃企業、經紀機構為主要規范對象，實行全過程監督。一是抓好起始關，《條例》要求這些主體應具備相應條件，以建立有序競爭的經營環境。二是把好過程關，《條例》為這些主體確立了行為準則，督促它們合法經營、誠信經營。三是守好后果關，《條例》就這些主體的違法行為設置了罰款、責令停業整頓等行政處罰，以此形成強有力的外在威懾。 

　　在監管方式方面，《條例》注重科學監管，以提高監管實效。比如，在行政處罰之外，《條例》根據實踐經驗，引入信用評價機制，以此督促市場主體誠信規范經營。又如，《條例》要求相關行業組織加強行業自律管理，以作為行政監管的重要補充。 

　　整體而言，《條例》是租賃當事人合法權益的保護規范，它能提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感；《條例》是促進住房租賃市場高質量發展的服務規范，它把民生課題融入行業發展之中，以有為政府推動有效市場，從而加快建立租購并舉制度；《條例》是強化公共職能的監管規范，它為住房租賃市場的長遠穩定發展提供了制度保障。