第一章 總 則
第一條 為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善城市功能、提升城市形象,規(guī)范城市更新活動(dòng),根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則,結(jié)合珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱城市更新,是指由符合規(guī)定的主體,對(duì)符合條件的城市更新區(qū)域,根據(jù)城市相關(guān)規(guī)劃和規(guī)定程序,進(jìn)行整治、改建或者拆建。
城市更新包含整治類、改建類和拆建類三種類型。
第四條 具有以下情形之一的城市建成區(qū)依照本辦法規(guī)定,可列為城市更新區(qū)域,實(shí)施城市更新:
(一)危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的。
(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的。
(三)環(huán)境惡劣,妨害公共衛(wèi)生或者社會(huì)治安的。
(四)土地用途、建筑物使用功能低效落后,需要進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的。
(五)經(jīng)市人民政府(以下簡(jiǎn)稱市政府)批準(zhǔn)的其他情形。
第五條 城市更新遵循政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作,公益優(yōu)先、利益共享,文化傳承、綠色低碳,分類指導(dǎo)、有序推進(jìn)的原則。
第六條 城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃和城市更新計(jì)劃管理制度。
城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動(dòng)的基本依據(jù),以城市更新中長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和城市更新業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌、監(jiān)督和管理。
第七條 城市更新由市政府相關(guān)職能部門、區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱區(qū)政府)、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體申報(bào)、實(shí)施。
鼓勵(lì)有社會(huì)責(zé)任、有品牌、有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施城市更新項(xiàng)目。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)履行區(qū)政府的職責(zé)。
第八條 本市建立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)制,領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作,對(duì)全市城市更新工作重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。
區(qū)政府作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體,應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部門共同推進(jìn)本轄區(qū)的城市更新工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會(huì)和村民委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)根據(jù)職能積極維護(hù)城市更新活動(dòng)的正常秩序。
第九條 市自然資源主管部門負(fù)責(zé)組織擬訂與城市更新相關(guān)的政策制度、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),組織編制市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新中長(zhǎng)期計(jì)劃,統(tǒng)籌推進(jìn)全市城市更新工作。
區(qū)城市更新主管部門負(fù)責(zé)擬訂本行政區(qū)域內(nèi)與城市更新相關(guān)的政策制度,組織編制區(qū)級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和城市更新年度計(jì)劃,負(fù)責(zé)城市更新有關(guān)事項(xiàng)的申報(bào)受理、組織報(bào)批及監(jiān)管工作。
征地和城市房屋征收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城市更新過程中的土地使用權(quán)和地上房屋征收工作。
第十條 市發(fā)展和改革主管部門負(fù)責(zé)擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策,并對(duì)涉及政府投資的城市更新項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃管理。
市、區(qū)財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)按照計(jì)劃安排核撥本級(jí)城市更新項(xiàng)目資金。
自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)加大工作力度,依職權(quán)查處城市更新單元范圍內(nèi)的違法行為。
第十一條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實(shí)施城市更新的工作經(jīng)費(fèi)。
城市更新涉及政府投資項(xiàng)目的,根據(jù)政府投資項(xiàng)目管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施。
第二章 規(guī)劃與計(jì)劃
第一節(jié) 城市更新規(guī)劃
第十二條 實(shí)施城市更新應(yīng)當(dāng)以城市更新單元為基本單位,以城市更新單元規(guī)劃為依據(jù),確定規(guī)劃要求,協(xié)調(diào)各方利益,落實(shí)城市更新目標(biāo)與責(zé)任。
第十三條 市自然資源主管部門依據(jù)全市國土空間總體規(guī)劃,組織編制市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
區(qū)城市更新主管部門可根據(jù)實(shí)際需要,在市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)下,組織編制區(qū)級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為五年,結(jié)合低效用地調(diào)查評(píng)價(jià)成果,明確規(guī)劃期限內(nèi)全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域、規(guī)劃目標(biāo)和規(guī)劃策略等內(nèi)容,指導(dǎo)城市更新單元?jiǎng)澏ā⒊鞘懈聠卧?guī)劃編制和城市更新計(jì)劃制定,并與國土空間詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)后,應(yīng)將主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實(shí)施。
第十四條 劃定城市更新單元應(yīng)當(dāng)綜合考慮所在區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性,結(jié)合道路、河流等自然要素和產(chǎn)權(quán)邊界等因素,并符合以下條件:
(一)符合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。
(二)符合生態(tài)保護(hù)紅線、飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)、飲用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)、綠地綠線、歷史文物保護(hù)紫線、水域岸線藍(lán)線、公共服務(wù)設(shè)施橙線、道路紅線、城市基礎(chǔ)設(shè)施黃線、工業(yè)用地控制線等城市控制性區(qū)域管制要求。
(三)符合相對(duì)成片的要求,保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施相對(duì)完整。
(四)符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求。
一個(gè)城市更新單元可以包括多種城市更新類型,也可以包括一個(gè)或者兩個(gè)以上的城市更新項(xiàng)目。
第十五條 劃定城市更新單元時(shí)涉及下列情形的,依照以下規(guī)定分別處理:
(一)政府社團(tuán)用地、特殊用地,經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后方可單獨(dú)劃定為城市更新單元。
(二)除通過城市更新實(shí)現(xiàn)用地清退外,被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)用地不劃入城市更新單元。
(三)未出讓的國有建設(shè)用地在符合國土空間總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀的前提下,應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃進(jìn)行置換,與補(bǔ)公用地整合使用。
(四)舊工業(yè)區(qū)及其異地配套的生活用地可作為一個(gè)更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。
(五)香洲區(qū)城中舊村應(yīng)當(dāng)整村劃定城市更新單元。
(六)納入城市更新單元進(jìn)行整體利用的其他用地,改造后只能用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)。
第十六條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃所確定的強(qiáng)制性內(nèi)容要求制定。
未制定國土空間詳細(xì)規(guī)劃地區(qū)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項(xiàng)要求擬訂城市更新單元規(guī)劃,相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃的制定。
城市更新單元規(guī)劃對(duì)國土空間詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的,相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃并予以公布。
城市更新單元規(guī)劃應(yīng)按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
第十七條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)城市更新單元內(nèi)更新項(xiàng)目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)。
(二)城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局。
(三)城市更新單元概念性布局規(guī)劃及單元城市設(shè)計(jì)指引。
(四)與國土空間總體規(guī)劃、國土空間詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容及城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的銜接說明。
(五)國土空間詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋或者對(duì)國土空間詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施論證、交通影響評(píng)價(jià)、城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估等技術(shù)報(bào)告。
(六)符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃,但按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告。
(七)文物、歷史街區(qū)、歷史建筑和城市文脈資源的保護(hù)方案以及城市景觀風(fēng)貌保護(hù)評(píng)估。
(八)相關(guān)規(guī)定明確須開展土壤污染狀況調(diào)查的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告。
(九)其他應(yīng)當(dāng)予以明確的內(nèi)容。
第十八條 因用地整合的需要,城市更新單元規(guī)劃中的補(bǔ)公用地可以在同一國土空間詳細(xì)規(guī)劃編制單元范圍內(nèi)進(jìn)行等用地面積異地置換,整合集中。
補(bǔ)公用地可以從同一宗地返算允許納入標(biāo)圖入庫面積的剩余用地中提供。
因規(guī)劃需要,補(bǔ)公用地超出同一國土空間詳細(xì)規(guī)劃編制單元進(jìn)行異地置換的,應(yīng)當(dāng)按程序報(bào)市政府批準(zhǔn)。
第十九條 城市更新單元內(nèi)的原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定形成申報(bào)主體,由申報(bào)主體委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制城市更新單元規(guī)劃,并按程序和批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批,取得改造方案批復(fù)文件。
改造方案批復(fù)文件有效期為兩年。申請(qǐng)續(xù)期的,可給予續(xù)期一次,且續(xù)期不超過一年。
改造方案包括整治類城市更新單元規(guī)劃方案、改建類和拆建類城市更新單元規(guī)劃方案及供地方案、資金籌措、實(shí)施主體形成及確認(rèn)方式等內(nèi)容。
第二節(jié) 城市更新計(jì)劃
第二十條 市自然資源主管部門可以根據(jù)需要依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃,結(jié)合市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,組織編制城市更新中長(zhǎng)期計(jì)劃,報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。
第二十一條 區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合標(biāo)圖入庫、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新單元?jiǎng)澏ā⒊鞘懈聠卧?guī)劃的編制情況,編制城市更新年度計(jì)劃,報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)施,并報(bào)市自然資源部門備案。
第二十二條 城市更新年度計(jì)劃實(shí)行常態(tài)申報(bào)和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。符合條件的,可以實(shí)時(shí)標(biāo)圖入庫并進(jìn)行申報(bào),批準(zhǔn)后及時(shí)納入城市更新年度計(jì)劃。對(duì)已竣工驗(yàn)收或終止實(shí)施的,核實(shí)后調(diào)整出城市更新年度計(jì)劃。
第二十三條 區(qū)政府或者區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)與城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議,作為土地出讓合同附件,并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。市、區(qū)政府組織實(shí)施的政府投資項(xiàng)目除外。
第二十四條 符合以下情形的拆建類及改建類項(xiàng)目,由區(qū)城市更新主管部門報(bào)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)撤銷改造方案批復(fù)文件和申報(bào)主體、實(shí)施主體資格認(rèn)定文件,取消享受城市更新優(yōu)惠政策,調(diào)整出城市更新年度計(jì)劃:
(一)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體在改造方案批復(fù)文件有效期內(nèi)未簽訂土地出讓協(xié)議的。
(二)超過土地出讓協(xié)議約定的開工時(shí)間1年仍未開工,且申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的。
被撤銷規(guī)劃條件和城市更新優(yōu)惠政策的用地,區(qū)城市更新主管部門在批準(zhǔn)撤銷文件印發(fā)之日起五年內(nèi)不再受理該用地城市更新各申請(qǐng)事項(xiàng)。
第三章 城市更新實(shí)施
第一節(jié) 整治類城市更新
第二十五條 整治類城市更新是指對(duì)更新單元內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行更新完善,以及對(duì)既有建筑進(jìn)行節(jié)能改造和修繕翻新等,但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。
第二十六條 鼓勵(lì)符合本市規(guī)定條件的老舊小區(qū)實(shí)施綜合整治更新,全面提升宜居水平。
老舊小區(qū)整治更新辦法由市政府另行制定。
第二十七條 整治類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式包括:
(一)原權(quán)利人實(shí)施:由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施。
(二)政府組織實(shí)施:因城市規(guī)劃和管理需要的,由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織實(shí)施。
整治類城市更新項(xiàng)目納入改建類、拆建類城市更新單元范圍的,與改建類、拆建類城市更新項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。
第二十八條 采取原權(quán)利人實(shí)施的,應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報(bào)和實(shí)施。
城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的,應(yīng)當(dāng)取得該主體同意;共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意;區(qū)分所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的原權(quán)利人實(shí)名投票表決,并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的原權(quán)利人同意。
城中舊村整治的,應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者社區(qū)股份合作公司股東會(huì)議或者村(居)民會(huì)議按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開表決,獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
第二十九條 采取政府組織實(shí)施的,應(yīng)當(dāng)征詢更新單元范圍內(nèi)原權(quán)利人意見。
第三十條 整治類更新項(xiàng)目的費(fèi)用依法由區(qū)政府、權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)。
涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境的,區(qū)政府給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼。
第三十一條 整治類更新項(xiàng)目一般不加建附屬設(shè)施,因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能和消防安全等規(guī)范的要求。
第三十二條 整治類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定,在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目實(shí)施主體核準(zhǔn)文件,并簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議,方可實(shí)施整治。
依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)建設(shè)、環(huán)保、水務(wù)、消防等許可的,實(shí)施主體取得許可后方可實(shí)施整治。
第二節(jié) 改建類城市更新
第三十三條 改建類城市更新是指以國有土地使用權(quán)登記的宗地為單位,在符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃的前提下,對(duì)更新單元內(nèi)已確權(quán)登記的原有建筑物改變使用功能,變更土地用途,并可在不全部拆除的前提下進(jìn)行局部拆除或者加建,但不改變?cè)瓩?quán)利人和土地剩余使用年限。
第三十四條 具有以下情形之一的,不得實(shí)施改建類城市更新:
(一)文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑。
(二)標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物改建后不符合保護(hù)要求的。
(三)危險(xiǎn)房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆建區(qū)域內(nèi)的建筑物。
(四)改建后不符合城市景觀、公共安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求,或者無法滿足相關(guān)配套要求的。
(五)未經(jīng)場(chǎng)地環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和無害化治理的污染場(chǎng)所。
(六)其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改建的情形。
第三十五條 改建類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式包括:
(一)原權(quán)利人實(shí)施:由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施。
(二)政府組織實(shí)施:市、區(qū)政府通過征收、收購等方式對(duì)建筑物進(jìn)行整合、收儲(chǔ)并通過公開方式確定實(shí)施主體實(shí)施。
改建類城市更新項(xiàng)目納入拆建類城市更新單元范圍的,應(yīng)當(dāng)與拆建類城市更新項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。
第三十六條 實(shí)施改建類城市更新,應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報(bào)和實(shí)施。
城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的,應(yīng)當(dāng)取得該主體同意;共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意;區(qū)分所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體原權(quán)利人同意。
第三十七條 改建類更新項(xiàng)目在符合城市規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的條件下,可增加建筑面積,增加的總建筑面積不得超過原合法建筑面積的百分之三十。
其中,加建附屬設(shè)施的,應(yīng)同時(shí)符合以下條件:
(一)增加的總建筑面積不超過原合法建筑面積的百分之十、不大于一千平方米。
(二)總占地面積不超過原合法基底面積的百分之十且不超過二百平方米。
第三十八條 改建類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定,在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目實(shí)施主體核準(zhǔn)文件,并簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議,方可實(shí)施改建。
改建類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照程序規(guī)定依法辦理土地變更手續(xù)、規(guī)劃許可變更手續(xù)、施工許可和規(guī)劃條件核實(shí)、不動(dòng)產(chǎn)變更登記等手續(xù)。
第三節(jié) 拆建類城市更新
第三十九條 拆建類城市更新是指通過對(duì)城市更新單元內(nèi)原有建筑物進(jìn)行拆除并重新規(guī)劃建設(shè)的方式實(shí)施城市更新。
第四十條 拆建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施方式主要包括:
(一)原權(quán)利人自行實(shí)施:包括更新單元內(nèi)的單一原權(quán)利人自行實(shí)施,或者多個(gè)原權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)原權(quán)利人后由其實(shí)施。
(二)市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施:更新單元內(nèi)的原權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利人的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。
(三)合作實(shí)施:更新單元內(nèi)的原權(quán)利人與非原權(quán)利人的市場(chǎng)主體簽訂合作協(xié)議,形成單一主體合作實(shí)施。
(四)政府組織實(shí)施:市、區(qū)政府通過征收、收回、收購等方式對(duì)更新單元內(nèi)的用地進(jìn)行整合、收儲(chǔ)并通過公開方式確定實(shí)施主體實(shí)施。
村集體經(jīng)濟(jì)組織采取自行實(shí)施方式進(jìn)行城中舊村改造的,應(yīng)當(dāng)成立單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司實(shí)施。涉及該全資子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)按前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)處理。
國有企業(yè)、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他公有制經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的原權(quán)利人采取市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施或者合作實(shí)施方式的,應(yīng)當(dāng)通過區(qū)級(jí)以上交易平臺(tái)采用招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇市場(chǎng)主體。
老舊小區(qū)實(shí)施拆建更新的,應(yīng)當(dāng)采取政府組織實(shí)施方式,市政府另有規(guī)定的除外。
第四十一條 實(shí)施拆建類城市更新,應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報(bào)。
城市更新單元內(nèi)用地為單一原權(quán)利人的,應(yīng)當(dāng)取得該主體同意,共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有原權(quán)利人同意。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上且人數(shù)占比四分之三以上的原權(quán)利人同意方可啟動(dòng);其中,屬老舊小區(qū)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且人數(shù)占比百分之九十五以上的原權(quán)利人同意。
城市更新單元包含多宗已供建設(shè)用地的,符合本條第二款及第三款規(guī)定的用地,其用地面積應(yīng)當(dāng)不小于更新單元范圍內(nèi)已供建設(shè)用地總用地面積的三分之二。
城中舊村拆除重建的,應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者社區(qū)股份合作公司股東會(huì)議或者村(居)民會(huì)議按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開表決,獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
第四十二條 拆建類城市更新單元的劃定,除符合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃外,還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)已供建設(shè)用地的用地面積應(yīng)當(dāng)不小于一萬平方米,本辦法第五十條規(guī)定的除外。
(二)應(yīng)當(dāng)劃定拆除范圍、重建范圍和補(bǔ)公用地,可根據(jù)需要?jiǎng)澏ㄒ?guī)劃保留范圍。
(三)補(bǔ)公用地應(yīng)當(dāng)不小于三千平方米且不小于已供建設(shè)用地面積的百分之十五,國土空間詳細(xì)規(guī)劃或者其他規(guī)劃、相關(guān)規(guī)定有更高要求的,從其規(guī)定。
位于海島的城市更新項(xiàng)目可按建筑基底核定用地范圍。
城中舊村和老舊小區(qū)拆建更新另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第四十三條 已供建設(shè)用地的用地面積不足一萬平方米但具有以下情形之一的,可以劃定城市更新單元進(jìn)行拆建類城市更新,但應(yīng)當(dāng)就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)研究和說明:
(一)舊工業(yè)區(qū)改造為科技孵化器等市政府鼓勵(lì)發(fā)展的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
(二)位于海島的城市更新項(xiàng)目。
(三)位于珠澳跨境工業(yè)區(qū)珠海園區(qū)的城市更新項(xiàng)目。
(四)城中舊村更新項(xiàng)目。
(五)其他因公共利益需要拆建的項(xiàng)目。
第四十四條 本辦法第四十三條第一、二、三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃的需要提供適量補(bǔ)公用地,或者提供不少于計(jì)容積率總建筑面積百分之十的建筑用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項(xiàng)目。
具體補(bǔ)公用地的面積和規(guī)劃功能、建筑功能等要求在更新單元規(guī)劃條件中確定。
第四十五條 拆建類城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)由單一權(quán)利主體進(jìn)行申報(bào)和實(shí)施。
更新單元范圍內(nèi)存在多個(gè)原權(quán)利人的,應(yīng)當(dāng)通過以下方式形成單一主體:
(一)原權(quán)利人以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。
(二)原權(quán)利人與實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
(三)原權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)被收購方收購。
城中舊村更新的,村集體經(jīng)濟(jì)組織可以作為單一權(quán)利主體進(jìn)行申報(bào)。
第四十六條 搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、有償、合理的原則,約定補(bǔ)償方式,補(bǔ)償金額和支付期限,回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格,搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限,協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。
搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書注銷后附著于原不動(dòng)產(chǎn)的義務(wù)和責(zé)任的承擔(dān)作出約定。沒有約定的,相關(guān)義務(wù)和責(zé)任由實(shí)施主體承擔(dān)。
實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)及時(shí)將已簽訂的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。
第四十七條 拆建類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定,在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目實(shí)施主體核準(zhǔn)文件,并簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議,方可實(shí)施拆建。涉及搬遷補(bǔ)償安置的,在實(shí)施拆建前,應(yīng)簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按基本建設(shè)程序辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù),實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收之前不得轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán),但符合條件的可以依法辦理銀行貸款抵押或者預(yù)售。
第四十八條 城市更新單元規(guī)劃確定的獨(dú)立占地的補(bǔ)公用地項(xiàng)目,或者位于已批準(zhǔn)動(dòng)工建設(shè)的更新項(xiàng)目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排,與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。
相關(guān)部門可以委托城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體代為建設(shè),在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交政府。
第四十九條 拆建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施完成后,市行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入進(jìn)行監(jiān)管,保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向落實(shí)到位。
對(duì)于享受市政府鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)政策的更新項(xiàng)目,實(shí)施完成后實(shí)際進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市行業(yè)主管部門認(rèn)定不屬于市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,由市行業(yè)主管部門責(zé)令改正。
第四章 其他規(guī)定
第五十條 城市更新單元內(nèi)已公布為文物保護(hù)單位,或者登記為不可移動(dòng)文物的建筑物、構(gòu)筑物,或者公布為歷史建筑,在城市更新活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省文物、歷史建筑保護(hù)法律法規(guī)的規(guī)定予以保護(hù)。
第五十一條 規(guī)模較大的城市更新項(xiàng)目可以分期實(shí)施。
城市更新項(xiàng)目分期實(shí)施的時(shí)序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。
分期實(shí)施的城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目首期優(yōu)先安排用于安置回遷原權(quán)利人的建筑,以及補(bǔ)公項(xiàng)目。
分期實(shí)施的城市更新項(xiàng)目需要進(jìn)行建設(shè)用地分割、合并的,應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定要求。
分期實(shí)施的城市更新項(xiàng)目,首期符合本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定情形的,項(xiàng)目按照本辦法第二十四條規(guī)定執(zhí)行;前期已開工建設(shè)但后期存有符合本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定情形的,該期及后續(xù)各期按照本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定執(zhí)行,符合相應(yīng)條件的可由區(qū)城市更新主管部門組織,通過政府土地交易平臺(tái),按照原改造方案批復(fù)的當(dāng)期規(guī)劃條件進(jìn)行土地公開招標(biāo)、拍賣或掛牌;未進(jìn)行土地公開招標(biāo)、拍賣或掛牌的,應(yīng)按照本辦法第二十四條規(guī)定第二款執(zhí)行。
第五十二條 政府為實(shí)施城市規(guī)劃,對(duì)具有危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等情形的區(qū)域進(jìn)行拆建類城市更新的,可以按照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定進(jìn)行征收。
第五十三條 拆建類城市更新項(xiàng)目在改造方案批準(zhǔn)3個(gè)月后,仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體,已簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于百分之九十五的,可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解,區(qū)政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解;符合國有土地上房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。征收后可協(xié)議出讓予經(jīng)公開方式確定的實(shí)施主體。
拆建類城市更新項(xiàng)目在改造方案批準(zhǔn)兩年后,仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體,符合國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定的,政府可以依法進(jìn)行整體征收。
第五十四條 因單獨(dú)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地或者收回土地的,經(jīng)市政府批準(zhǔn),由市自然資源主管部門采用置換或者收回的方式調(diào)整,納入土地儲(chǔ)備。
除依法應(yīng)當(dāng)收回的外,市政府可以根據(jù)需要組織土地使用權(quán)收購,城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人也可以向市自然資源主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)收購。
非住宅用地用于商品住宅及其配套商業(yè)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)采取由政府收購?fù)恋厥褂脵?quán)的方式,但符合以下情形的除外:
(一)按照有關(guān)規(guī)定用于承接城市更新項(xiàng)目異地轉(zhuǎn)移住宅建筑指標(biāo)的。
(二)舊村場(chǎng)及留用地實(shí)施拆建更新的。
(三)市政府批準(zhǔn)的其他情形。
第五十五條 鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建筑,可以給予相應(yīng)容積率獎(jiǎng)勵(lì),以及可以綜合考慮相應(yīng)建設(shè)成本等因素確定政府應(yīng)收地價(jià)款。
城市更新中由實(shí)施主體建設(shè)并將建成后的產(chǎn)權(quán)無償移交政府的補(bǔ)公設(shè)施,該部分建筑面積不計(jì)收地價(jià),但應(yīng)當(dāng)完成裝修、驗(yàn)收,達(dá)到可交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。
城市更新項(xiàng)目配建保障性住房的,其配建比例、產(chǎn)權(quán)歸屬、移交方式、建設(shè)成本處理等,按照市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條 被依法鑒定為危房、需要拆建的單棟或者零散建筑,但無法按照相關(guān)要求劃入城市更新單元的,依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十七條 城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依法接受處理后,方可作為權(quán)屬確定的更新對(duì)象。
城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物,應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定,測(cè)繪并完善符合標(biāo)圖入庫的用地手續(xù)后,方可作為權(quán)屬確定的更新對(duì)象。
第五十八條 在城市更新實(shí)施計(jì)劃公告后,其城市更新單元規(guī)劃范圍內(nèi)的土地、建筑物不得作為經(jīng)營性場(chǎng)所,規(guī)劃保留的整治區(qū)域及特殊情況的除外。
相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施,在一定期限內(nèi)辦理注銷或者地址變更。
第五章 法律責(zé)任
第五十九條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的,依法追究法律責(zé)任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機(jī)關(guān)處理。
第六十條 有關(guān)單位和個(gè)人在開展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物數(shù)據(jù)提供和核查、城市更新計(jì)劃或規(guī)劃編制與審查、審批、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)與核準(zhǔn)等各項(xiàng)城市更新活動(dòng)中,有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實(shí)、侵害個(gè)人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變?cè)煳募⑸⒉继摷傩畔ⅰ⑿匈V等行為的,相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處,并責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的,取消其參與城市更新活動(dòng)的資格;涉嫌犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法處理。
第六十一條 對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體違反相關(guān)法律、法規(guī)的行為,應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。
第六章 附 則
第六十二條 本辦法下列用語的含義:
(一)城中舊村,是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi),由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民保留使用的國有建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。
(二)補(bǔ)公用地,是指無償移交給政府,用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地,不計(jì)入拆建類城市更新項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)。
(三)其他用地,是指位于村集體權(quán)屬范圍內(nèi)、符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃、無法單獨(dú)標(biāo)圖入庫,因成片改造需要與主體地塊一并納入城中舊村拆建更新項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的地塊。
(四)原權(quán)利人,包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)人、使用權(quán)人,以及按照有關(guān)規(guī)定處理后的實(shí)際用地人。
(五)申報(bào)主體,是指城市更新單元規(guī)劃的申報(bào)單位。
(六)實(shí)施主體,是指項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)的申辦單位。
(七)拆除范圍,是指需拆除地上原有建筑物的區(qū)域;重建范圍,是指按照城市規(guī)劃實(shí)施的項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域;規(guī)劃保留范圍,是指未納入拆除范圍、按照城市規(guī)劃予以保留的改建類或者整治類建筑物區(qū)域。
(八)補(bǔ)公項(xiàng)目,是指在同一城市更新單元或控規(guī)編制單元范圍內(nèi)或經(jīng)市政府批準(zhǔn),由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體代建,并在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交或物業(yè)、設(shè)施直接移交政府的項(xiàng)目。
第六十三條 本辦法自2021年7月15日起施行。2016年12月20日珠海市人民政府施行的《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》(珠海市人民政府令第114號(hào))同時(shí)廢止。
